Justiça de MG decide que cobertura deve pagar mesmo condomínio que demais.

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais abriu precedente para que moradores de coberturas paguem valor de condomínio igual aos demais condôminos.

 

A prática comum de cobrar uma taxa de condomínio baseada na metragem do apartamento e, portanto, mais cara para os moradores de coberturas, é vista pelo tribunal como oportunidade para um enriquecimento sem causa dos demais.

 

"Já que tal fato [ser dono de um imóvel com maior metragem], por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos", afirma a decisão do tribunal.

 

O processo que deu início à discussão traz o pedido de Delvayr Fernandes Aguiar, proprietário de um apartamento com área privativa, com um jardim e um cômodo extra, em bairro nobre de Belo Horizonte. Na ação, de 2003, ele pedia para pagar o condomínio equivalente aos demais moradores.

 

Após dez anos de tramitação, o objetivo foi alcançado. O condomínio chegou a recorrer da decisão no Superior Tribunal de Justiça, que negou o recurso, prevalecendo, assim, a decisão do tribunal mineiro para o caso em questão. Como o STJ não emitiu parecer sobre o tema, não há, porém, nem mesmo em Minas, obrigatoriedade que os juízes apliquem, em outros casos semelhantes, a decisão do tribunal regional.

 

"Eu já pago mais IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) por causa do tamanho do apartamento, mas ele só é maior, não tem piscina, não tem nada, por que deveria pagar um valor maior de condomínio?", questiona Olinda Aguiar, viúva do requerente que morreu antes da conclusão do processo.

 

O pagamento por serviços comuns do condomínio, como salários de funcionários, gastos com luz e água, deverá ser rateado igualmente entre os moradores.

 

A decisão pode acarretar um aumento na conta dos demais condôminos, que se dividem nas opiniões sobre o assunto. "Os vizinhos ainda estão muito divididos, mas a maior parte dá razão para a gente", afirma Olinda.

 

OUTROS CASOS

 

O advogado Carlos Ely Eluf, de São Paulo, diz que a decisão pode servir de referência para casos semelhantes que forem julgados futuramente --em Minas e outros Estados.

 

Eluf prevê que, com essa decisão do tribunal mineiro, muitos outros moradores de coberturas entrem na Justiça buscando redução da taxa de condomínio.

 

O advogado afirma que, desde que a decisão foi publicada, ele vem sendo procurado por pessoas nessa situação e já entrou, na Justiça de São Paulo, com quatro ações do tipo apenas nesta semana.

 

"É claro que gera interesse dos moradores, já que além de reduzir quase à metade o valor do condomínio, se a taxa diminuir, o imóvel vai valorizar", afirma.

 

O advogado Alan Bousso, discorda da resolução e afirma que a decisão é infundada, pois não se apoia no Código Civil.

 

"Não é justo que os outros moradores de um apartamento padrão tenham que pagar o mesmo preço que quem mora na cobertura. Eles têm de pagar pelo equivalente a dois apartamentos, que é o espaço que ocupam."

 

MARINA RIBEIRO
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Fonte: Folha de São Paulo, 04/07/2013.

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/07/1305820-stj-decide-que-condominio-da-cobertura-deve-ser-igual-ao-de-outros-apartamentos.shtml

Manifestações começam influenciar nos condomínios.

As manifestações que ocorrem em todo o país por melhoria na qualidade de vida da população e reivindicações por seus direitos como cidadãos já começam a influenciar o cotidiano dos condomínios.

No domingo próximo passado (23/06/13) na cidade de São Paulo um grupo de crianças e adolescentes realizou uma manifestação, exigindo do síndico, a liberação do playground e da quadra poliesportiva para o funcionamento a partir das 08:00 horas da manhã nos domingos e feriados. Em crianças da faixa etária de 3 aos 15 anos, com cartazes, faixas, apitos e em coro gritavam, pedindo para o síndico descer e liberar a quadra. Era mais ou menos assim:

 
             “Desce síndico, desce síndico, queremos brincar, brincar...
               Desce síndico, desce síndico, queremos brincar, brincar...”

Com todo aquele barulho conseguiram chamar a atenção do síndico, dos moradores e dos prédios vizinhos. Onde alguns reforçaram o coro, cantando de suas janelas.

Resultado: claro..., o síndico desceu e após uma breve conversa liberou o playground e quadra. E em coro a criançada começou a cantar: “Conseguimos, conseguimos, conseguimos, ...”

Vejam que os movimentos populares ocorridos no Brasil têm trazido uma consciência precoce por seus direitos, pela transparência e uma efervescência pela exigência na qualidade de vida e dos serviços prestados. O que me chama a atenção é que o clamor popular ganhou força e com todos estes movimentos a conseqüência será indubitavelmente em uma geração muito mais exigente.

 

Deixando agora a emoção e romantismo de lado, vamos fazer algumas considerações. Viver em condomínio é viver em comunidade! Viver em comunidade é respeitar os direitos e deveres de todos! Neste caso o direito ao descanso, previsto na Lei do Silêncio, nas Convenções Condominiais e nos Regimentos Interno. Assim como aqueles que têm o direito de usar os espaços destinados ao lazer, outros têm o direito ao descanso, principalmente em se tratando do dia de domingo. Com isso quero dizer: que é necessário respeitar o direito de todos e seguir o que determina a lei e o regimento interno de cada condomínio. 

Caso haja direitos conflitantes entre os moradores o melhor é fazer uma alteração no Regimento Interno, de forma que seja acordado entre a maioria, respeitando sempre o quorum necessário para esse tipo de aprovação ou alteração. Lembramos que antes de fazer as alterações propostas é sempre importante consultar sua administradora ou um advogado para se fazer de forma correta, evitando assim desgaste entre a comunidade e desperdício de recursos com registro em cartório.

Lembrem-se o “Direito de um termina quando começa o direito do outro!”

Resultado do BLOG após 5 meses.

Estou impressionado com os resultados alcançados após cinco meses do lançamento do Blog CONSELHO DE SÍNDICO. Foram mais de 1.000 visualizações de páginas, em 3 países, em 21 Estados e 41 Cidades, com apenas 11 publicações.

Comecei este projeto apenas para divulgar meus conhecimentos na área condominial de mais de 25 anos de experiência. Hoje, após ter feito esta avaliação de desempenho fiquei muito empolgado em continuar com as publicações e proporcionar que os gestores de condomínios atuem com o maior profissionalismo possível e os condôminos tornem pessoas conscientes de seus direitos e deveres.

Devido ao nosso público alvo ser muito específico, outros profissionais que atuam em áreas complementares têm nos procurado para publicar matérias de interesse, com isso em breve teremos outros colaboradores enriquecendo o Blog.  

Por ser meu primeiro BLOG, por não ser jornalista e nunca ter obtido anteriormente experiência com qualquer tipo de publicação, confesso que estou muito satisfeito em disponibilizar meus conhecimentos ao público em geral e em especial às pessoas que vivem em condomínio, como gestores ou como moradores. Assim estamos aberto a sugestões de matérias relacionadas ao seguimento condominial (clique aqui).

Veja nosso resultado:

3 Países

            Brasil – 396 visitas

                            17 Estados brasileiros
                            35 Cidades brasileiras

             EUA     – 13 visitas

                              2 Estados americanos
                              4 Cidades americanas

             Portugal – 5 visitas

                              2 Estados português
                              2 Cidades portuguesas

Estatística

414 Visitas totais

1.078 Visualizações de páginas
11 Publicações
215,6 Visualizações por mês em média
98 Visualizações por página em média no período
82,8 Visitas por mês em média
7,2 Visualizações por dia em média

Taxa Condominial, quais são os tipos de taxas e quem paga!

Ao longo de todo o tempo que tenho de experiência (25 anos) na área de administração de condomínio, uma das maiores dúvidas ainda com relação à Taxa Condominial, quais são os tipos de taxas e quem paga cada uma delas. Neste sentido vamos esclarecer para que serve cada tipo de taxa, como é estabelecida, como se define o valor de cada e quem deve arcar com esta contribuição.

 

As taxas condominiais estão prevista pela Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), Art. 12, § 1º, na Lei 10.406/02 (Código Civil), Art. 1336, Inciso I e na Convenção do Condomínio. A administração do condomínio tem o objetivo de fazer a manutenção, conservação, obras necessárias ou de melhorias e reparos ou gastos emergências. É exatamente com essa filosofia que as taxas são estabelecidas. A taxa condominial podem ser dividas basicamente em três tipos de taxa: Taxa Ordinária, Taxa Extraordinária e Fundo de Reservas. Estas taxas podem ser decompostas dependendo da sua finalidade. As taxas são estabelecidas para uma finalidade específica, deve necessariamente ser aprovada em assembléia geral e sempre baseada em uma previsãoorçamentária. As taxas podem ser cobradas separadamente ou conjuntamente no mesmo boleto bancário, desde que sejam discriminadas para que o condômino possa identificar cada uma delas. Esclarecemos que a taxa condominial incide sobre o imóvel, assim como o IPTU, ou seja, é de responsabilidade o proprietário do imóvel pelo pagamento destas taxas. No entanto, o que se vê na prática não é exatamente isso que acontece. Muitos locadores e imobiliárias acabam repassando obrigatoriedade do pagamento para os locatários (inquilinos), e algumas administradoras, por força de lei (Lei do Inquilinato) acabam emitindo a taxa condominial em nome dos locatários. Esta prática pode ter conseqüências para os donos dos imóveis. (veja matéria sobre Inadimplência e PL 8046/10)

 

As Taxas Ordinárias são constituídas para custear as despesas ordinárias de manutenção, conservação, água, luz, elevador, portão eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal, despesas administrativas, despesas bancárias, pró-labore do síndico, honorários da administradora ou contador, pequenos reparos entre outras despesas, podem ser estabelecidas com valor fixo mensal por unidade ou por fração ideal ou simplesmente rateadas entre as unidades.  Estas são estabelecidas anualmente e aprovadas na Assembléia Geral Ordinária juntamente com a Previsão OrçamentáriaAnual. Caso seja necessário algum reajuste no valor da taxa ordinária por algum motivo de que alguma despesa não tenha sido prevista no orçamento ou o valor ficou subestimado, deve ser convocada uma assembléia com esta finalidade e fazer o ajuste no valor da taxa o mais rápido possível para não comprometer as finanças do condomínio. Muitos síndicos hesitam em reajustar as taxa condominial quando necessário e ficam protelando este fato, isso a meu ver só caracteriza em má administração.

 

Em caso de excepcionalidade é possível instituir uma Taxa Ordinária Complementar. Por exemplo: caso haja uma despesa como a conta de água muito além do previsto no orçamento, por algum motivo de vazamento não identificado; ter de completar a água da piscina por motivo de manutenção ou uma rescisão de funcionário e não haver recurso suficiente para indenização, entre outros motivos. Esta Taxa Ordinária Complementar dever ter um valor e por um tempo limitado e necessariamente aprovado em assembléia.

 

Todas as taxas com características de Ordinária devem ser pagas pelos ocupantes do imóvel, seja ele proprietário ou inquilino.

 

A Taxa Extraordinária ou simplesmente Taxa Extra, como o próprio no já indica, são para despesas extraordinárias e que não seja de ordem de manutenção ou conservação. Esta tem o objetivo de custear obras de reforma, melhorias e benfeitorias e de aquisição patrimonial. Necessariamente esta taxa deverá ser aprovada em assembléia específica, com aprovação do orçamento, valor a ser cobrado e a quantidade taxas. Se o condomínio pretende fazer uma série de obras para reforma, melhoria e benfeitoria e ainda não tem todos os custos para realização ou são obras de longo prazo com mais de um objetivo, com cobrança discriminada para cada uma delas, poderá ser constituído um Fundo para Obras. Por se tratar de melhoria e valorização do patrimônio estas despesas devem ser custeadas pelos proprietários do imóvel. Lembrando que os valores das taxas devem ser suficientes para arcar com suas finalidades e sem que tenha sobras de recursos ao final do seu objetivo. Caso haja sobra de recurso deverá ser convocada uma assembléia para dar destinação a esta sobra recurso.

 

Muitos condomínios tem cobrado Taxa Extra para custear despesas de manutenção e conservação ou tem usado recursos da Taxa Ordinária para executar obras de melhoria ou aquisição de patrimônio, esta não é a maneira mais correta pois isto impacta diretamente em quem vai pagar a taxa, o proprietário do imóvel ou o inquilino. Caso o inquilino pague qualquer taxa extraordinária poderá solicitar a devolução do valor durante o contrato de locação ou ao término deste.

 

O Fundo de Reservas deverá ser previsto na Convenção do Condomínio, conforme letra “j”, do §3º, do Art. 9º. Capítulo II da Lei 4591/64. Normalmente o Fundo de Reserva é constituído de um percentual que varia de 5% a 10% do valor da Taxa Ordinária. Este fundo poderá ser cobrado no mesmo boleto bancário, sendo que deverá ser discriminado e controlado em separado, se possível todo o valor arrecadado dever ser aplicado em uma conta de investimento para obter rendimento e que não perca o valor com o tempo. O valor deve ser depositado em conta própria para não ser utilizado com as despesas de custeio do condomínio. Este recurso é conveniente que seja utilizado somente a autorização do Conselho Consultivo/Fiscal ou da assembléia (veja o que estabelece a Convenção). Caso seja necessária a utilização deste recurso por motivo emergencial, deverá ser recomposto posteriormente, para proporcionar uma boa saúde financeira ao condomínio. Em minha opinião este Fundo deve ser limitado ao valor de uma ou duas arrecadações mensal, pois o objetivo do condomínio não é estocar dinheiro. Este Fundo é pago pelo ocupante do imóvel, pois é cobrado no mesmo boleto bancário. No entanto, se este fundo não foi usado para cobrir despesas de custeio do condomínio e se foi paga por um inquilino, ele pode solicitar, ao final do contrato de locação a devolução dos valores pagos por ele, pois este fundo passa a constituir o patrimônio do condomínio.

 

 

Base Legal

 

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

 

Capítulo II - Da Convenção de Condomínio

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

 

CAPíTULO III - Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

 

 

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício

Seção I - Disposições Gerais

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção

Projeto de Lei 8.046/10 permite incluir devedor de condomínio no SPC

O projeto de lei 8.046/10 do novo Código de Processo Civil trará novidades na relação entre síndicos, condôminos e inquilinos. Se aprovado, o projeto permitirá a inclusão do nome do condômino ou do inquilino que atrasar o pagamento da taxa de condomínio, junto ao Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e na Serasa. Além disso, o projeto trará celeridade nos processos de cobrança.

Com a alteração no Código Civil, que diminuiu o teto da multa por atraso de 20% para 2%, cresceu o número de inadimplentes, o número de devedores com mais de 30 dias de inadimplência aumentou cerca de 40%. Com isto vários estados acabaram criando leis estaduais no intuito de coibir esse abuso e a possível inclusão do condômino devedor no SPC, como no caso do estado de SP, RJ, SC e outros. Lembramos que esta medida não é válida para todos os estados, apenas para aqueles que aprovaram lei específica para o caso. A exemplo desta impossibilidade temos o Distrito Federal que não é permitida a inclusão do condômino devedor no SPC, SERASA ou protesto em cartório. Com esta nova alteração no CPC não mais será necessário que os estados aprovem leis específicas, por se tratar de uma lei federal. 

Mas se tudo der certo, a partir de 2014, os síndicos poderão ficar mais tranquilos quanto ao possível aumento da inadimplência de taxas condominiais.

Antes do Código de Processo Civil de 1973, a lei previa que o condomínio podia executar o condômino devedor referente a taxa de condomínio. O condomínio apresentava as dívidas e o juiz já ordenava a execução. Porém, o CPC de 1973 estabeleceu um procedimento sumário, impossibilitando este tipo de execução. Este procedimento deveria demorar 70 dias, porém estas ações demoram até 8 anos para chegar na fase de execução. Até lá as partes ficam na justiça discutindo o que é devido. De acordo com o projeto de Código de Processo Civil que tramita na Câmara o condomínio poderá voltar a executar o devedor como antigamente. Nesta execução, após o condomínio apresentar o rateio e mostrar que o condômino não pagou, no primeiro despacho o juiz já poderá intimar o devedor sob pena de penhora. Isso traz muito mais agilidade ao processo.

As taxas de condomínio é o rateio do orçamento das despesas ordinárias do condomínio, que é feito na Previsão Orçamentária Anual e aprovada pelos condôminos em Assembléia Geral Ordinária. Quando não há o pagamento por parte de um dos condôminos, o condomínio deve entrar com uma ação na Justiça para fazer a cobrança. Normalmente esta ação só é iniciada após tentativa de acordo direto com o devedor.

De acordo com o projeto também traz segurança para o proprietário do imóvel. Esse projeto também protege os proprietários quando os inquilinos não pagam o condomínio. A lei atual os deixa em uma situação desfavorável. Com o novo projeto aprovado, quem estiver de posse do imóvel será o responsável pelo pagamento, e não o proprietário como está na lei atual.

Com nome na lista, o locatário passará a enfrentar dificuldades como, por exemplo, a proibição de realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. De acordo com a proposta, que está tramitando na Câmara dos Deputados, assim que o síndico acionar o morador inadimplente na Justiça, o nome da pessoa entrará automaticamente na lista do SPC.

Outro destaque é a agilidade com que os processos serão executados. A nova lei deve reduzir o tempo do processo pela metade. Os boletos de cobrança passarão a valer como títulos para a execução imediata.

Que a justiça seja feita e penalize de fato aqueles que prejudicam a comunidade como um todo pelo não pagamento de suas obrigações. Vamos torcer para que este projeto seja aprovado ainda no ano de 2013 para que possa entrar em vigor a partir de 2014.

Síndico como administrador de conflitos no condomínio

O que é Mediação de Conflitos?

Basicamente, pode-se dizer que a mediação é uma forma de lidar com um conflito (como, por exemplo, em caso de separação, divórcio, brigas entre vizinhos, etc.) através da qual um terceiro (o mediador ou a mediadora) ajuda as pessoas a se comunicarem melhor, a negociarem e, se possível, a chegarem a um acordo.

                         A mediação é um processo orientado a conferir às pessoas nele envolvidas a autoria de suas próprias decisões, convidando-as à reflexão e ampliando alternativas. É um processo não adversarial dirigido à desconstrução dos impasses que imobilizam a negociação, transformando um contexto de confronto em contexto colaborativo. É um processo confidencial e voluntário no qual um terceiro imparcial facilita a negociação entre duas ou mais partes onde um acordo mutuamente aceitável pode ser um dos desfechos possíveis.

                        O processo de mediação é complexo, podendo comportar os conceitos de “resolução de conflitos” (ou gestão de conflitos), “acordo”, “comunicação”, “transformação”. Não deve ser visto, porém, de forma simplista, atado a apenas um desses conceitos.

                        A definição de mediação também se enquadra como espaço de criatividade pessoal e social, um acesso à cidadania. A mediação encontra-se num plano que aproxima, sem confundir, e distingue, sem separar.

O MEDIADOR DEVE SER:

·         IMPARCIAL

·         INDEPENDENTE

·         DILIGENTE

·         COMPETENTE

·         DISCRETO 

DEVE UTILIZAR:

·        INFORMALIDADE

·        VOLUNTARIEDADE

·        NÃO IMPOSITIVA

·        SIMPLICIDADE

·        CONFIDENCIALIDADE

·        RAPIDEZ

·        DIDÁTICA 

DEVE TER:

·        INTERDISPLINARIDADE

·        RESPEITO

·        BOA FÉ

·        FOCO NAS PESSOAS

·        RESPONSABILIDADE

·        PERSPECTIVA DE FUTURO

Síndico como administrador de conflitos

O síndico deve:

}     Ouvir atentamente e observar os comportamentos de funcionários, moradores, fornecedores e prestadores de serviço;

}         Ler a convenção e o regulamento interno – distribuir uma cópia da mesma a todos moradores;

}         Avaliar o que precisa ser modificado e o que será implantado;

}         Estabelecer um plano de ação por prioridades.

              Sendo um líder, é necessário:

}         Gostar de pessoas e se relacionar;

}         Saber se comunicar de forma clara;

}         Ser flexível e aberto a novas ideias;

}         Ser organizado e focado em resultados;

}         Ser pró-ativo;

}         Gostar de negociar e tomar decisões; e

}         Ser íntegro, não mentir nem omitir.

Diferenças entre Mediação e outras formas de gestão de conflitos

            Há uma certa confusão entre o processo de mediação e as demais formas de gestão (ou resolução) de conflitos. Algumas pessoas imaginam estar realizando uma mediação, quando na verdade fazem uma conciliação, por exemplo.

            As formas de resolver os conflitos fazem parte de um contínuo no qual varia o grau de autonomia das decisões dos envolvidos, dentre as quais se destacam:

Negociação
            Não há participação de terceiro, as próprias pessoas em conflito buscam, por elas mesmas, a resolução do problema (autocomposição). Pode haver ou não a participação de representantes (ex: advogados).

Mediação
            Há uma “autocomposição assistida”, ou seja, são os próprios envolvidos que discutirão e comporão o conflito, mas com a presença de um terceiro imparcial, que não deve influenciar ou persuadir que as pessoas entrem em um acordo. No processo de mediação existe a preocupação de (re) criar vínculos entre as pessoas, estabelecer pontes de comunicação, transformar e prevenir conflitos.

Conciliação
            A conciliação é bastante confundida com a mediação, mas são institutos distintos. Na primeira, o (a) conciliador (a) faz sugestões, interfere, oferece conselhos. Na segunda, o (a) mediador (a) facilita a comunicação, sem induzir as partes ao acordo. Esse, aliás, é o objetivo primordial da conciliação; na mediação, por outro lado, o acordo será apenas uma consequência e um sinal de que a comunicação entre as pessoas foi bem desenvolvida.

Arbitragem
            As pessoas em conflito elegem um árbitro para decidir suas divergências, utilizando critérios específicos. Não possuem, portanto, o poder de decisão.

            A negociação, mediação, conciliação e arbitragem, ainda que sejam formas consensuais de solução de conflitos, possuem várias diferenças entre si, cabendo às pessoas decidirem qual o método mais adequado ao seu caso.

Liliane Paraguassú Bastos

Psicóloga Clínica – CRP 01 – 10529
libastos15@terra.com.br

(61) 9842-9515

Como reduzir a inadimplência do condomínio. O que pode e o que não pode.

 

Um dos maiores problemas enfrentados pelos condomínios de todo o pais está relacionado com a inadimplência dos condôminos. Este é um problema que fura qualquer previsão orçamentária e que de certa forma foge ao controle dos síndicos e compromete seriamente o fluxo de caixa do condomínio.  

Desde que o novo Código Civil (Lei 10.406/2002) entrou em vigor os condomínios tem sofrido arduamente com a redução da multa de até 20%, conforme estabelecia o §3º do Art. 12 da Lei 4591/64 (§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.) para 2%, conforme §1º do inciso IV do Art. 1336 do Código Civil (§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.). Com esta alteração os condomínios começaram a concorrer com os juros bancários, dos cartões de créditos, dos alugueis, das escolas e etc.

 

         Diante de tal fato o que fazer? Como reduzir a inadimplência do condomínio? Alguns síndicos têm tomado medidas radicais e inusitadas, tais como: divulgação da lista de inadimplentes nas áreas comuns, corte de água, corte de gás encanado, impedir o acesso às áreas comuns, protesto em cartório, negativação no SPC, entre outras medidas. Algumas destas medidas são possíveis ser adotada dependendo do estado (UF) que se encontra seu condomínio e em outros estados (UF) é fator de impossibilidade segundo o judiciário.

Para os estados de SP e RJ existe uma lei estadual regulamentando o procedimento do protesto em cartório de taxas condominiais não pagas, até mesmo do boleto. Lei Estadual Nº 13.160/08 no estado de São Paulo e 5.373/09 no Rio de Janeiro, para que estas leis tenham valor legal o procedimento de protesto do título deve ser aprovado em assembléia especifica. Para os demais estados a legislação que rege esta matéria está prevista no Código de Processo Civil, Art. 275, inciso II, alínea “b”, que trata do procedimento sumário, ou seja, Ação Judicial de Rito Sumário. Assim é necessário consultar um advogado ou sua administradora para ter a segurança desta possibilidade, caso contrário o condomínio poderá responder por danos morais ao condômino inadimplente. Pasmem, se o condômino inadimplente entrar com ação de donos morais contra o condomínio por motivo de constrangimento vai ganhar e o valor da indenização pode chegar a 10 vezes do valor cobrado.

A cobrança dos devedores deve ser feita sempre do proprietário do imóvel o mais rápido possível e de forma institucionalizada. Começando com um simples aviso de atraso, posteriormente com mais duas cartas, sendo uma carta de cobrança e depois uma notificação extrajudicial. Um exemplo muito comum é o bloqueio da emissão de taxa condominial após a terceira parcela não paga. Jamais retroceda o processo de cobrança. Procure um profissional da área para adotar os procedimentos aprovados em assembléia. Aconselha-se ao síndico não fazer a cobrança pessoalmente, isso pode trazer desgaste e muito aborrecimento. Nunca abra concessões com isenção de juros e multa, sem expressa autorização da assembléia. Também não é aconselhável fazer comissão para cobrança e negociação de dívida, isso pode até funcionar em alguns casos, mas na maioria não funciona, pois as pessoas normalmente não estão preparadas para tal. Procure não expor os condôminos, lembre-se que em uma comissão são todos condôminos.

Para evitar que o condomínio responda por danos morais vamos ver alguns procedimentos possíveis de serem adotados e quais não são possíveis, conforme entendimentos do poder judiciário.  Lembramos que todos os procedimentos devem ser aprovados em assembléia para ter respaldo jurídico. Vamos citar primeiro o que não pode ser feito.

O que NÃO pode:

§         Não é permitido efetuar o corte da água, pois este é um bem essencial a vida, além de ser uma atividade exclusiva das concessionárias;

§         Não é permitido efetuar o corte de gás, mesmo que coletivo, pois é atribuição da empresa fornecedora e de acesso exclusivo, por se tratar de área de risco;

§         Não é permitido divulgar a lista de inadimplentes ou de adimplentes nos elevadores ou nas áreas comuns;

§         Não é permitido restringir o acesso do condômino ou seus dependentes às áreas comuns, tais como: piscina, playground, brinquedoteca, sala de cinema, quadra poliesportiva ou de esporte, saunas e outros de uso coletivo;

§         Não é permitido protestar o título de cobrança (boleto de taxas condominiais) em cartório ou qualquer outro órgão de proteção ao crédito, a não ser nos estados em que existe legislação especifica permitindo o protesto ou negativação nos órgãos competentes e com aprovação em assembleia;

§         Não permita que funcionários do condomínio tenham conhecimento dos inadimplentes, pois isso pode gerar motivo de falatório desnecessário; e

§         Não é permitido qualquer tipo de constrangimento ao condômino devedor.

O que pode:

§         Promover cobrança extrajudicial, emitir aviso de débito em atraso, carta de cobrança e notificação;

§         É permitida a restrição ao uso de áreas comuns do tipo Salão de festas exclusivas, com aprovação em assembléia;

§         É permitida a restrição ao uso de internet coletiva, porém de ponto e uso exclusivo;

§         É permitida a restrição ao uso de áreas comuns do tipo “paper use” com cobrança na taxa de condomínio, com aprovação em assembléia;

§         É permitido o bloqueio da emissão das taxa condominiais futuras, após um determinado número de parcelas não pagas, desde que aprovado em assembléia;

§         Promover cobrança judicial de rito sumário, até final do recebimento, caso contrario até a penhora do imóvel.

Não há um percentual ideal de inadimplência, o melhor é quanto menor melhor. Existem condomínios com inadimplência ZERO e existe condomínio com um elevado índice de inadimplência sendo até em alguns casos superior a 50%, situação esta completamente inaceitável.

Alertamos mais uma vez, antes de tomar qualquer atitude consulte um advogado ou sua administradora de condomínio para obter maiores informações. Após a orientação desses profissionais, homologue as decisões a serem adotadas em assembléia, pois são assuntos muito específicos e que podem trazer muitos transtornos, inclusive ação de indenização por dano moral e de responsabilidade civil contra o síndico. Institucionalize o processo de cobrança, com regras e procedimentos aprovados em assembléia, registre esta ata em cartório. E por último, se seu condomínio ainda não realizou a alteração na Convenção após o novo Código Civil, procure um advogado e solicite as alterações pertinentes, somente este profissional tem a competência para tal ato. Se o advogado for atuante da área de condomínio saber fazer os ajustes necessários inclusive a forma ideal para reduzir a inadimplência de forma que o condomínio não concorra com os juros elevados do mercado de outras instituições. 

 

Como fazer uma Previsão Orçamentária de Condomínio

 

                Seu condomínio é um daqueles que vive fazendo taxa extra para cobrir as despesas? É muito comum ouvir as pessoas falarem que o síndico do seu condomínio vive fazendo taxa extra para cobrir as despesas. Isto de fato é uma realidade na maioria dos condomínios. A causa mais frequente é devida a falta de uma Previsão Orçamentária Anual. É exatamente sobre esse assunto que vamos abordar nesta matéria, como fazer uma Previsão Orçamentária Anual de Condomínio.

                Na matéria anterior “Como ter uma assembléia de sucesso” falamos que um dos itens a ser discutido e votado na Assembléia Geral Ordinária - AGO é a Previsão Orçamentária Anual e é essa peça que definirá o valor da taxa condominial ordinária.

                O que é uma Previsão Orçamentária Anual e para que serve: é uma peça legal que orienta a execução financeira, prevista na maioria das convenções de condomínio e aparada pela Lei de Condomínio (Lei 4591/64), esta peça é fundamental para estabelecer qual e como será composta as despesas, as receitas e o valor da taxa condominial, ou seja, o rateio das despesas entre os condôminos, e consequentemente a receita do condomínio. Esta previsão orçamentária aprovada em assembléia servirá de parâmetro tanto para sua execução como para a prestação de contas do síndico no ano seguinte, na próxima AGO.

                Como elaborar uma previsão orçamentária?

 

                                           I.      Fazer um levantamento das despesas do condomínio no ano anterior com manutenção e conservação, água, luz, elevador, portão eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal e fazer uma projeção para o ano seguinte. O levantamento das despesas servirá de base para que não haja esquecimentos de algum item importante na composição das despesas. Caso tenha conhecimento de estatística faça uma projeção para o próximo ano, caso contrário procure um profissional da área, contador, administrador ou economista, assim será possível fazer uma previsão o mais próximo possível da realidade, uma vez que envolvem reajustes por parte das concessionárias, contratos de prestação de serviço a serem negociados, dissídios coletivos de trabalho dos funcionários, inflação do período e inadimplência do condomínio. Deve também ser calculada uma pequena folga para que qualquer possível aumento da inadimplência ou sazonalidade na receita não comprometa o fluxo de caixa do condomínio; e

 

                                           II.     Fazer um levantamento de todas as obras e investimentos que se pretende realizar durante o ano. O levantamento das obras e investimentos devem ser separados para facilitar o entendimento e sua aprovação em assembléia. Separar em obras urgentes, emergentes e de benfeitorias e por prioridade. Os investimentos devem ser separados por ordem de prioridade e essa prioridade aprovada na assembléia. Para esta previsão é conveniente conseguir três orçamentos para cada tipo de obra ou investimento, podendo assim fazer uma comparação entre preço e qualidade. Aqui não se trata de escolher o menor preço e sim que tem melhor custo benefício.

 

                No caso de condomínio em implantação recomendamos que busquem orientação de um profissional da área e que tenha experiência em administração de condomínios como uma administradora de condomínios. Pois, neste caso não existe histórico de despesas do condomínio.

                Orientamos que os orçamentos sejam feitos por tipo de despesa e o rateio das taxas da mesma forma, pois, podem ter prazo de cobrança diferenciados, como permanente e por tempo determinado: Ordinária – compreendendo despesas com manutenção e conservação; Extraordinária – compreendendo despesas temporárias e para fins específicos.

                Lembramos que a previsão orçamentária servirá como um parâmetro que deve ser seguido e não como uma peça exata que pode acabar engessando o orçamento e a administração. É sabido que existem imprevistos e é possível que algumas despesas não tenham sido previstas no orçamento, o que é muito comum. Nestes casos o condomínio poderá fazer um remanejamento de verba, dependendo do tipo de situação, como os casos de obras emergenciais de baixo custo ou pequenos reparos, assim é conveniente fazer uma observação no balancete deixando o conselho fiscal informado de tal situação e manter o registro para a prestação de contas se o valor não for reposto e se julgar relevante a informação; lançar mão do fundo de reservas, se assim o suportar, para estes casos apenas com autorização do conselho fiscal; ou então convocar uma assembléia com fins específicos com a maior brevidade possível, no intuito de ajustar a taxa para não comprometer o orçamento  e seguir a legalidade para não comprometer a assembleia, tornando-a passível de nulidade. Para casos não previstos e inadiáveis ou improrrogáveis é recomendável criar taxa específica com aprovação da assembléia. Lembramos mais uma vez que os recursos do Fundo de Reservas só poderão ser utilizados com autorização do conselho.

                O não cumprimento do orçamento previsto poderá trazer grandes consequências para o síndico, como ter suas contas reprovadas, ter de prestar contas em juízo, o condomínio ter de arcar com a contratação de auditoria externa e o síndico poderá responder civil e criminalmente, inclusive com seu patrimônio.

                Alertamos aos síndicos que cumpram as determinações estabelecidas em assembléias e procurem a ajuda de profissionais experientes.

Dicas Importantes

• Prever sazonalidade dos gastos é importante. Como por exemplo, o consumo de água, costuma ser mais alto nos meses de verão, o que pode ser previsto no cálculo do valor do condomínio para esse período. Este caso se aplica nos condomínios onde não existe hidrômetro individualizado e nos condomínios de temporada.
• O padrão do prédio também influi diretamente nas despesas, isto é, em edifícios de alto padrão as despesas costumam ser maior em virtude dos equipamentos e produtos utilizados.
• É importante analisar os gastos e consumo ao longo de todos os meses nos anos anteriores para fazer uma previsão do valor do condomínio.
• É aconselhável fazer uma média aritmética para que o valor do condomínio seja igual ao longo de todo o ano, mas também devem ser consideradas as sazonalidades de despesas importantes, como férias dos funcionários, pagamento de 13º salários, entre outras.
• É importante fazer uma escala de prioridades para as despesas extraordinárias.
• É importante promover ações de combate à inadimplência.
• Reajustar o valor da taxa na maior brevidade possível, evitando assim a evasão dos recursos de reserva.

Se lhe for útil, o Conselho de Síndico disponibiliza uma Planilha dePrevisão Orçamentária