Como reduzir a inadimplência do condomínio. O que pode e o que não pode.

 

Um dos maiores problemas enfrentados pelos condomínios de todo o pais está relacionado com a inadimplência dos condôminos. Este é um problema que fura qualquer previsão orçamentária e que de certa forma foge ao controle dos síndicos e compromete seriamente o fluxo de caixa do condomínio.  

Desde que o novo Código Civil (Lei 10.406/2002) entrou em vigor os condomínios tem sofrido arduamente com a redução da multa de até 20%, conforme estabelecia o §3º do Art. 12 da Lei 4591/64 (§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.) para 2%, conforme §1º do inciso IV do Art. 1336 do Código Civil (§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.). Com esta alteração os condomínios começaram a concorrer com os juros bancários, dos cartões de créditos, dos alugueis, das escolas e etc.

 

         Diante de tal fato o que fazer? Como reduzir a inadimplência do condomínio? Alguns síndicos têm tomado medidas radicais e inusitadas, tais como: divulgação da lista de inadimplentes nas áreas comuns, corte de água, corte de gás encanado, impedir o acesso às áreas comuns, protesto em cartório, negativação no SPC, entre outras medidas. Algumas destas medidas são possíveis ser adotada dependendo do estado (UF) que se encontra seu condomínio e em outros estados (UF) é fator de impossibilidade segundo o judiciário.

Para os estados de SP e RJ existe uma lei estadual regulamentando o procedimento do protesto em cartório de taxas condominiais não pagas, até mesmo do boleto. Lei Estadual Nº 13.160/08 no estado de São Paulo e 5.373/09 no Rio de Janeiro, para que estas leis tenham valor legal o procedimento de protesto do título deve ser aprovado em assembléia especifica. Para os demais estados a legislação que rege esta matéria está prevista no Código de Processo Civil, Art. 275, inciso II, alínea “b”, que trata do procedimento sumário, ou seja, Ação Judicial de Rito Sumário. Assim é necessário consultar um advogado ou sua administradora para ter a segurança desta possibilidade, caso contrário o condomínio poderá responder por danos morais ao condômino inadimplente. Pasmem, se o condômino inadimplente entrar com ação de donos morais contra o condomínio por motivo de constrangimento vai ganhar e o valor da indenização pode chegar a 10 vezes do valor cobrado.

A cobrança dos devedores deve ser feita sempre do proprietário do imóvel o mais rápido possível e de forma institucionalizada. Começando com um simples aviso de atraso, posteriormente com mais duas cartas, sendo uma carta de cobrança e depois uma notificação extrajudicial. Um exemplo muito comum é o bloqueio da emissão de taxa condominial após a terceira parcela não paga. Jamais retroceda o processo de cobrança. Procure um profissional da área para adotar os procedimentos aprovados em assembléia. Aconselha-se ao síndico não fazer a cobrança pessoalmente, isso pode trazer desgaste e muito aborrecimento. Nunca abra concessões com isenção de juros e multa, sem expressa autorização da assembléia. Também não é aconselhável fazer comissão para cobrança e negociação de dívida, isso pode até funcionar em alguns casos, mas na maioria não funciona, pois as pessoas normalmente não estão preparadas para tal. Procure não expor os condôminos, lembre-se que em uma comissão são todos condôminos.

Para evitar que o condomínio responda por danos morais vamos ver alguns procedimentos possíveis de serem adotados e quais não são possíveis, conforme entendimentos do poder judiciário.  Lembramos que todos os procedimentos devem ser aprovados em assembléia para ter respaldo jurídico. Vamos citar primeiro o que não pode ser feito.

O que NÃO pode:

§         Não é permitido efetuar o corte da água, pois este é um bem essencial a vida, além de ser uma atividade exclusiva das concessionárias;

§         Não é permitido efetuar o corte de gás, mesmo que coletivo, pois é atribuição da empresa fornecedora e de acesso exclusivo, por se tratar de área de risco;

§         Não é permitido divulgar a lista de inadimplentes ou de adimplentes nos elevadores ou nas áreas comuns;

§         Não é permitido restringir o acesso do condômino ou seus dependentes às áreas comuns, tais como: piscina, playground, brinquedoteca, sala de cinema, quadra poliesportiva ou de esporte, saunas e outros de uso coletivo;

§         Não é permitido protestar o título de cobrança (boleto de taxas condominiais) em cartório ou qualquer outro órgão de proteção ao crédito, a não ser nos estados em que existe legislação especifica permitindo o protesto ou negativação nos órgãos competentes e com aprovação em assembleia;

§         Não permita que funcionários do condomínio tenham conhecimento dos inadimplentes, pois isso pode gerar motivo de falatório desnecessário; e

§         Não é permitido qualquer tipo de constrangimento ao condômino devedor.

O que pode:

§         Promover cobrança extrajudicial, emitir aviso de débito em atraso, carta de cobrança e notificação;

§         É permitida a restrição ao uso de áreas comuns do tipo Salão de festas exclusivas, com aprovação em assembléia;

§         É permitida a restrição ao uso de internet coletiva, porém de ponto e uso exclusivo;

§         É permitida a restrição ao uso de áreas comuns do tipo “paper use” com cobrança na taxa de condomínio, com aprovação em assembléia;

§         É permitido o bloqueio da emissão das taxa condominiais futuras, após um determinado número de parcelas não pagas, desde que aprovado em assembléia;

§         Promover cobrança judicial de rito sumário, até final do recebimento, caso contrario até a penhora do imóvel.

Não há um percentual ideal de inadimplência, o melhor é quanto menor melhor. Existem condomínios com inadimplência ZERO e existe condomínio com um elevado índice de inadimplência sendo até em alguns casos superior a 50%, situação esta completamente inaceitável.

Alertamos mais uma vez, antes de tomar qualquer atitude consulte um advogado ou sua administradora de condomínio para obter maiores informações. Após a orientação desses profissionais, homologue as decisões a serem adotadas em assembléia, pois são assuntos muito específicos e que podem trazer muitos transtornos, inclusive ação de indenização por dano moral e de responsabilidade civil contra o síndico. Institucionalize o processo de cobrança, com regras e procedimentos aprovados em assembléia, registre esta ata em cartório. E por último, se seu condomínio ainda não realizou a alteração na Convenção após o novo Código Civil, procure um advogado e solicite as alterações pertinentes, somente este profissional tem a competência para tal ato. Se o advogado for atuante da área de condomínio saber fazer os ajustes necessários inclusive a forma ideal para reduzir a inadimplência de forma que o condomínio não concorra com os juros elevados do mercado de outras instituições.