quinta-feira, 18 de abril de 2013

Projeto de Lei 8.046/10 permite incluir devedor de condomínio no SPC

O projeto de lei 8.046/10 do novo Código de Processo Civil trará novidades na relação entre síndicos, condôminos e inquilinos. Se aprovado, o projeto permitirá a inclusão do nome do condômino ou do inquilino que atrasar o pagamento da taxa de condomínio, junto ao Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e na Serasa. Além disso, o projeto trará celeridade nos processos de cobrança.

Com a alteração no Código Civil, que diminuiu o teto da multa por atraso de 20% para 2%, cresceu o número de inadimplentes, o número de devedores com mais de 30 dias de inadimplência aumentou cerca de 40%. Com isto vários estados acabaram criando leis estaduais no intuito de coibir esse abuso e a possível inclusão do condômino devedor no SPC, como no caso do estado de SP, RJ, SC e outros. Lembramos que esta medida não é válida para todos os estados, apenas para aqueles que aprovaram lei específica para o caso. A exemplo desta impossibilidade temos o Distrito Federal que não é permitida a inclusão do condômino devedor no SPC, SERASA ou protesto em cartório. Com esta nova alteração no CPC não mais será necessário que os estados aprovem leis específicas, por se tratar de uma lei federal. 
Mas se tudo der certo, a partir de 2014, os síndicos poderão ficar mais tranquilos quanto ao possível aumento da inadimplência de taxas condominiais.
Antes do Código de Processo Civil de 1973, a lei previa que o condomínio podia executar o condômino devedor referente a taxa de condomínio. O condomínio apresentava as dívidas e o juiz já ordenava a execução. Porém, o CPC de 1973 estabeleceu um procedimento sumário, impossibilitando este tipo de execução. Este procedimento deveria demorar 70 dias, porém estas ações demoram até 8 anos para chegar na fase de execução. Até lá as partes ficam na justiça discutindo o que é devido. De acordo com o projeto de Código de Processo Civil que tramita na Câmara o condomínio poderá voltar a executar o devedor como antigamente. Nesta execução, após o condomínio apresentar o rateio e mostrar que o condômino não pagou, no primeiro despacho o juiz já poderá intimar o devedor sob pena de penhora. Isso traz muito mais agilidade ao processo.
As taxas de condomínio é o rateio do orçamento das despesas ordinárias do condomínio, que é feito na Previsão Orçamentária Anual e aprovada pelos condôminos em Assembléia Geral Ordinária. Quando não há o pagamento por parte de um dos condôminos, o condomínio deve entrar com uma ação na Justiça para fazer a cobrança. Normalmente esta ação só é iniciada após tentativa de acordo direto com o devedor.
De acordo com o projeto também traz segurança para o proprietário do imóvel. Esse projeto também protege os proprietários quando os inquilinos não pagam o condomínio. A lei atual os deixa em uma situação desfavorável. Com o novo projeto aprovado, quem estiver de posse do imóvel será o responsável pelo pagamento, e não o proprietário como está na lei atual.
Com nome na lista, o locatário passará a enfrentar dificuldades como, por exemplo, a proibição de realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. De acordo com a proposta, que está tramitando na Câmara dos Deputados, assim que o síndico acionar o morador inadimplente na Justiça, o nome da pessoa entrará automaticamente na lista do SPC.
Outro destaque é a agilidade com que os processos serão executados. A nova lei deve reduzir o tempo do processo pela metade. Os boletos de cobrança passarão a valer como títulos para a execução imediata.
Que a justiça seja feita e penalize de fato aqueles que prejudicam a comunidade como um todo pelo não pagamento de suas obrigações. Vamos torcer para que este projeto seja aprovado ainda no ano de 2013 para que possa entrar em vigor a partir de 2014.

segunda-feira, 1 de abril de 2013

Síndico como administrador de conflitos no condomínio


O que é Mediação de Conflitos?

Basicamente, pode-se dizer que a mediação é uma forma de lidar com um conflito (como, por exemplo, em caso de separação, divórcio, brigas entre vizinhos, etc.) através da qual um terceiro (o mediador ou a mediadora) ajuda as pessoas a se comunicarem melhor, a negociarem e, se possível, a chegarem a um acordo.

                         A mediação é um processo orientado a conferir às pessoas nele envolvidas a autoria de suas próprias decisões, convidando-as à reflexão e ampliando alternativas. É um processo não adversarial dirigido à desconstrução dos impasses que imobilizam a negociação, transformando um contexto de confronto em contexto colaborativo. É um processo confidencial e voluntário no qual um terceiro imparcial facilita a negociação entre duas ou mais partes onde um acordo mutuamente aceitável pode ser um dos desfechos possíveis.

                        O processo de mediação é complexo, podendo comportar os conceitos de “resolução de conflitos” (ou gestão de conflitos), “acordo”, “comunicação”, “transformação”. Não deve ser visto, porém, de forma simplista, atado a apenas um desses conceitos.

                        A definição de mediação também se enquadra como espaço de criatividade pessoal e social, um acesso à cidadania. A mediação encontra-se num plano que aproxima, sem confundir, e distingue, sem separar.

O MEDIADOR DEVE SER:

·         IMPARCIAL
·         INDEPENDENTE
·         DILIGENTE
·         COMPETENTE
·         DISCRETO 

DEVE UTILIZAR:

·        INFORMALIDADE
·        VOLUNTARIEDADE
·        NÃO IMPOSITIVA
·        SIMPLICIDADE
·        CONFIDENCIALIDADE
·        RAPIDEZ
·        DIDÁTICA 

DEVE TER:

·        INTERDISPLINARIDADE
·        RESPEITO
·        BOA FÉ
·        FOCO NAS PESSOAS
·        RESPONSABILIDADE
·        PERSPECTIVA DE FUTURO

Síndico como administrador de conflitos

O síndico deve:

}     Ouvir atentamente e observar os comportamentos de funcionários, moradores, fornecedores e prestadores de serviço;
}         Ler a convenção e o regulamento interno – distribuir uma cópia da mesma a todos moradores;
}         Avaliar o que precisa ser modificado e o que será implantado;
}         Estabelecer um plano de ação por prioridades.

              Sendo um líder, é necessário:

}         Gostar de pessoas e se relacionar;
}         Saber se comunicar de forma clara;
}         Ser flexível e aberto a novas ideias;
}         Ser organizado e focado em resultados;
}         Ser pró-ativo;
}         Gostar de negociar e tomar decisões; e
}         Ser íntegro, não mentir nem omitir.

Diferenças entre Mediação e outras formas de gestão de conflitos

            Há uma certa confusão entre o processo de mediação e as demais formas de gestão (ou resolução) de conflitos. Algumas pessoas imaginam estar realizando uma mediação, quando na verdade fazem uma conciliação, por exemplo.

            As formas de resolver os conflitos fazem parte de um contínuo no qual varia o grau de autonomia das decisões dos envolvidos, dentre as quais se destacam:

Negociação
           
Não há participação de terceiro, as próprias pessoas em conflito buscam, por elas mesmas, a resolução do problema (autocomposição). Pode haver ou não a participação de representantes (ex: advogados).

Mediação
            Há uma “autocomposição assistida”, ou seja, são os próprios envolvidos que discutirão e comporão o conflito, mas com a presença de um terceiro imparcial, que não deve influenciar ou persuadir que as pessoas entrem em um acordo. No processo de mediação existe a preocupação de (re) criar vínculos entre as pessoas, estabelecer pontes de comunicação, transformar e prevenir conflitos.

Conciliação
            A conciliação é bastante confundida com a mediação, mas são institutos distintos. Na primeira, o (a) conciliador (a) faz sugestões, interfere, oferece conselhos. Na segunda, o (a) mediador (a) facilita a comunicação, sem induzir as partes ao acordo. Esse, aliás, é o objetivo primordial da conciliação; na mediação, por outro lado, o acordo será apenas uma consequência e um sinal de que a comunicação entre as pessoas foi bem desenvolvida.

Arbitragem
            As pessoas em conflito elegem um árbitro para decidir suas divergências, utilizando critérios específicos. Não possuem, portanto, o poder de decisão.

            A negociação, mediação, conciliação e arbitragem, ainda que sejam formas consensuais de solução de conflitos, possuem várias diferenças entre si, cabendo às pessoas decidirem qual o método mais adequado ao seu caso.


Liliane Paraguassú Bastos
Psicóloga Clínica – CRP 01 – 10529
libastos15@terra.com.br

(61) 9842-9515