Seu condomínio é um daqueles que
vive fazendo taxa extra para cobrir as despesas? É muito comum ouvir as pessoas
falarem que o síndico do seu condomínio vive fazendo taxa extra para cobrir as
despesas. Isto de fato é uma realidade na maioria dos condomínios. A causa mais
frequente é devida a falta de uma Previsão Orçamentária Anual. É exatamente
sobre esse assunto que vamos abordar nesta matéria, como fazer uma Previsão
Orçamentária Anual de Condomínio.
Na matéria anterior “Como ter uma
assembléia de sucesso” falamos que um dos itens a ser discutido e votado na
Assembléia Geral Ordinária - AGO é a Previsão Orçamentária Anual e é essa peça
que definirá o valor da taxa condominial ordinária.
O
que é uma Previsão Orçamentária Anual e para que serve: é uma peça legal que
orienta a execução financeira, prevista na maioria das convenções de condomínio
e aparada pela Lei de Condomínio (Lei 4591/64), esta peça é fundamental para
estabelecer qual e como será composta as despesas, as receitas e o valor da
taxa condominial, ou seja, o rateio das despesas entre os condôminos, e
consequentemente a receita do condomínio. Esta previsão orçamentária aprovada
em assembléia servirá de parâmetro tanto para sua execução como para a
prestação de contas do síndico no ano seguinte, na próxima AGO.
Como
elaborar uma previsão orçamentária?
I.
Fazer um levantamento das despesas do condomínio
no ano anterior com manutenção e conservação, água, luz, elevador, portão
eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal e fazer uma projeção para o
ano seguinte. O levantamento das despesas servirá de base para que não haja
esquecimentos de algum item importante na composição das despesas. Caso tenha
conhecimento de estatística faça uma projeção para o próximo ano, caso contrário
procure um profissional da área, contador, administrador ou economista, assim
será possível fazer uma previsão o mais próximo possível da realidade, uma vez
que envolvem reajustes por parte das concessionárias, contratos de prestação de
serviço a serem negociados, dissídios coletivos de trabalho dos funcionários,
inflação do período e inadimplência do condomínio. Deve também ser calculada
uma pequena folga para que qualquer possível aumento da inadimplência ou
sazonalidade na receita não comprometa o fluxo
de caixa do condomínio; e
II. Fazer
um levantamento de todas as obras e investimentos que se pretende realizar
durante o ano. O levantamento das obras e investimentos devem ser separados
para facilitar o entendimento e sua aprovação em assembléia. Separar em obras
urgentes, emergentes e de benfeitorias e por prioridade. Os investimentos devem
ser separados por ordem de prioridade e essa prioridade aprovada na assembléia.
Para esta previsão é conveniente conseguir três orçamentos para cada tipo de obra
ou investimento, podendo assim fazer uma comparação entre preço e qualidade.
Aqui não se trata de escolher o menor preço e sim que tem melhor custo
benefício.
No caso de condomínio em
implantação recomendamos que busquem orientação de um profissional da área e
que tenha experiência em administração de condomínios como uma administradora
de condomínios. Pois, neste caso não existe histórico de despesas do condomínio.
Orientamos que os orçamentos
sejam feitos por tipo de despesa e o rateio das taxas da mesma forma, pois,
podem ter prazo de cobrança diferenciados, como permanente e por tempo
determinado: Ordinária – compreendendo despesas com manutenção e conservação;
Extraordinária – compreendendo despesas temporárias e para fins específicos.
Lembramos que a previsão
orçamentária servirá como um parâmetro que deve ser seguido e não como uma peça
exata que pode acabar engessando o orçamento e a administração. É sabido que
existem imprevistos e é possível que algumas despesas não tenham sido previstas
no orçamento, o que é muito comum. Nestes casos o condomínio poderá fazer um
remanejamento de verba, dependendo do tipo de situação, como os casos de obras
emergenciais de baixo custo ou pequenos reparos, assim é conveniente fazer uma
observação no balancete deixando o conselho fiscal informado de tal situação e
manter o registro para a prestação de contas se o valor não for reposto e se
julgar relevante a informação; lançar mão do fundo de reservas, se assim o
suportar, para estes casos apenas com autorização do conselho fiscal; ou então
convocar uma assembléia com fins específicos com a maior brevidade possível, no
intuito de ajustar a taxa para não comprometer o orçamento e seguir a legalidade para não comprometer a
assembleia, tornando-a passível de nulidade. Para casos não previstos e
inadiáveis ou improrrogáveis é recomendável criar taxa específica com aprovação
da assembléia. Lembramos mais uma vez que os recursos do Fundo de Reservas só
poderão ser utilizados com autorização do conselho.
O não cumprimento do orçamento
previsto poderá trazer grandes consequências para o síndico, como ter suas
contas reprovadas, ter de prestar contas em juízo, o condomínio ter de arcar
com a contratação de auditoria externa e o síndico poderá responder civil e
criminalmente, inclusive com seu patrimônio.
Alertamos aos síndicos que
cumpram as determinações estabelecidas em assembléias e procurem a ajuda de
profissionais experientes.
Dicas Importantes
- Prever sazonalidade dos gastos é importante. Como por exemplo, o consumo de água, costuma ser mais alto nos meses de verão, o que pode ser previsto no cálculo do valor do condomínio para esse período. Este caso se aplica nos condomínios onde não existe hidrômetro individualizado e nos condomínios de temporada.
- O padrão do prédio também influi diretamente nas despesas, isto é, em edifícios de alto padrão as despesas costumam ser maior em virtude dos equipamentos e produtos utilizados.
- É importante analisar os gastos e consumo ao longo de todos os meses nos anos anteriores para fazer uma previsão do valor do condomínio.
- É aconselhável fazer uma média aritmética para que o valor do condomínio seja igual ao longo de todo o ano, mas também devem ser consideradas as sazonalidades de despesas importantes, como férias dos funcionários, pagamento de 13º salários, entre outras.
- É importante fazer uma escala de prioridades para as despesas extraordinárias.
- É importante promover ações de combate à inadimplência.
- Reajustar o valor da taxa na maior brevidade possível, evitando assim a evasão dos recursos de reserva.
Se lhe for útil, o Conselho de Síndico disponibiliza uma Planilha dePrevisão Orçamentária
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